2022 年开年，土地市场进入到了冰点，全国 300 城经营性土地总成交规模同环比降至近一年来最低点。

然而，产业用地成交规模却走出独立行情，迎来成交高峰。 克而瑞物管 CPIC 数据系统监测， 2018 年以来，园区用地成交市场经历从下行到上扬的 U 形走势，至 2022 年 1-2 月，工业用地成交宗数达到 3564 幅，占比达到 54% ，工业用地成交规划建筑面积占比达到 70.4% 。

随着房地产行业探索新的发展模式，告别过度依赖金融化的高杠杆发展模式，产业用地市场转热，也意味着野蛮生长的时代已落幕，未来五年是大力发展产业的五年。 产城融合，城市中工业用地改造，文化创意园区等新型园区的出现，为园区物业管理拓展带来新机遇。

01

2025年园区物管市场规模或破30亿平方米

园区物管市场空间到底有多大？

首先，现有存量来看，根据中国物业管理协会数据，2020年末我国物业管理总行业规模约为330.4亿平方米。上海易居房地产研究院《2021物业服务企业综合实力测评报告》发布数据，物企综合实力500强企业管理的产业园区总面积为9.91亿平方米，占500强总管理面积（144.3亿）比例为6.79%。

按照物业管理行业总管理规模，以及物企500强的园区管理规模占比，推算2020年末全国产业园区物业管理面积约为22.4亿平方米。

表：全国园区物业管理面积估算值

数据来源：克而瑞物管整理

除住宅以外，产业园区是仅次于办公物业的第二大规模非住业态。但园区与办公物业规模相比，差距显著，两者占比相差3个百分点。同时商业等非住业态，园区规模占比仅是略高，差距并不明显。

图：物企综合实力500强分业态管理面积及占比（2020）

数据来源：克而瑞物管CPIC数据库

随着物管行业发展、市场规模攀升，上海易居房地产研究院预测“十四五”末物业管理行业管理规模约达430亿平方米。按照目前500强物企6.8%的园区占比，预计到2025年末，园区物业管理总市场规模约为29.2亿平方米，比2020年底新增6.8亿平方米。

图：2015-2025E年全国物业管理行业管理面积分布及预测

数据来源：中国物业管理协会 上海易居房地产研究院

从未来增量来看，园区物业多集中于各类开发区，测算开发区的工业用地潜力，目前符合条件的开发区合计核准面积约182亿平方米，已建成土地占可开发建设土地为76.92％。根据这一比例测算，现有核准开发区的潜在工业用地建设规模可达18.95亿平方米。存量和增量规模加在一起，未来园区物业管理面积将突破30亿平方米。

02

园区物业管理毛利仅高于住宅

园区物业管理盈利状况如何？园区物业费水平在各业态对比中，处于较低水平，仅高于住宅物业。

对比2020年500强物企各类管理业态的物业费水平，产业园区物业费为3.06元/m2/月，仅高于住宅物业的2.24元/m2/月。但是，从区域对比来看，一线城市园区物业管理费水平显著高于其它城市，其中，一线城市园区物业费水平为5.26元/m2/月，二线及全国平均为3.06元/m2/月。

图：2020年500强物企各业态物业费水平（元/平米/月）

数据来源：克而瑞物管CPIC数据库

图：2020年500强物企产业园区物业费水平（元/平米/月）

数据来源：克而瑞物管

从企业数据来推算，卓越商企服务公布了较详细的分业态毛利率水平。其商务物业毛利率均值为27.4%，公共及工业物业毛利率为14.5%，住宅为13.5%。工业物业毛利率与商务类有显著差距，但高于住宅物业的盈利水平。

与卓越商企服务类似的企业还有特发服务，其2021年中报披露，综合物业管理服务毛利率水平为14.3%。2019到2021H1平均毛利率为16.3%。

因此，可以推断园区物业管理的利润率在非住业态中处于较低水平，但仍高于住宅，园区物业管理毛利率约在14-18%左右。

图：卓越商企服务物业管理毛利率明细

数据来源：企业年报，克而瑞物管整理

图：特发服务分产品毛利率明细

数据来源：企业年报，克而瑞物管整理

03

六成物企布局园区市场

园区物管正成为众多物企谋求转型主要方向之一。

2018年，综合实力500强物企中，有272家布局产业园区物业。2020年，这一数据攀升至315家，占比超过六成。

500强物企中，园区管理面积排名前100强企业，其注册地占最大比例的为广东省。这与地区经济发展水平密切相关，根据2021年统计公布数据，无论GDP还是规模以上工业营收，广东省都排在全国首位。尤其是规模以上工业营收，遥遥领先排名第二省份。

图：物企500强布局园区的企业数量（家）

数据来源：克而瑞物管CPIC数据库

图：园区管理面积前100强物企来源省份分布（家）

数据来源：克而瑞物管CPIC数据库

目前，园区物管市场主要参与方可分为不同类型，具体来看，主要是产业园发展以国家级和省级开发区为核心，早期涉足这一领域物业服务的企业，主要是国资背景产业园区开发商的配套性企业；行业领先的大型综合性物企；一些具有园区开发商背景、市场化运营的民营物业主体兴起等五大类型。

已在园区领域深耕的企业，面对日益激烈的竞争，也在不断采取积极举措，拓展增长机会，围绕产业升级、探索配套服务新领域。

鼓励实体经济和产业发展的大环境下，尽管盈利水平低于商办等其他非住业态，面对行业竞争加剧，更多物企仍积极开展园区领域布局。比住宅更高的进入门槛、更专业化能力要求、原有入局者已形成竞争壁垒、产业迭代升级下企业需求升级和多元化等，这些都对拓展园区物管形成挑战。对于以住宅为主的大型龙头房企，收购园区类专业公司，不失为实现业态快速布局的好方式。

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