保利发展（SH.600048）公布了2021年财报并举办了业绩发布会。作为最大的央企地产开发商，保利也面临毛利率下降的挑战。

2021年保利的销售排名位列行业第四，没有实现进三争一的目标，不过在4月21日的业绩会上，保利董事长刘平称，对这个目标依然有着信心和底气，但并不简单追求规模上的排名。

报告期内，保利营实现营业收入2850亿元，同比增长17.19%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%；扣除非经产性损益的净利润为268.3亿元，同比下降4.87%。

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值得注意的是，归母净利润及扣非净利润，均是保利自2004年上市公开披露业绩以来，首次出现同比下滑。

保利在公告中表示，报告期内公司收入取得一定增长主要源于公司已销售的房地产项目在年内竣工交付并结转收入，同时由于结转项目毛利率下降，所以营业利润出现一定下降。

36氪梳理数据发现，2021年保利净利率及毛利率同比下滑的幅度，已创下其上市以来的最大跌幅。2021年保利发展毛利率为26.78%，同比下降17.75%。净利率为13.05%，同比下降20.77%。

明显下滑的毛利率，与近年来保利高价拿地导致营业成本大增密切相关。

2021年，保利房地产销售业务毛利率下滑最明显，同比减少了6.35个百分点。同期，该业务的营收成本同比增长26.17%，而收入同比增长15.19%。

其中，2021年土地成本增速明显，约为836.71亿元，占总成本的40.13%，同比增长28.59%；开发建设及其他成本约为1063.39亿元，占总成本的51%，同比增速也高达24.33%。

国君证券研报指出，2021年保利拿地金额/销售金额为35%，虽然不及2020年的47%，但在权益拿地/销售金额40%的限制下，公司已经保持较高强度。

另外，保利在去年「捡漏」集中供地，平均楼面价同比下降8%至6821元/平方米。综合历史数据来看，自2017-2020年，保利新增土地储备均价每平米分别为6118元、6186元、5802元、7388元。国君证券研报显示，未来随着高地价项目的持续结算，毛利率仍将持续下滑。

值得注意的是，保利的分红方案依旧引发了投资者争议。财报显示，2021年，保利拟每10股派发现金红利5.80元（含税），合计拟派发现金红利69.43亿元（含税），分红率约为25%，较过去5年不低于30%的分红率有所下降。同样净利润下滑的万科，将分红率从35%提高到50%，以保证每股分红水平的稳定。

2021年保利曾发布《2021-2023年股东回报规划》，称未来三年分红率下调为不低于25%。业绩会上，刘平回答36氪称公司将严格按照规划执行，既考虑了股东回报需求，也保障公司资金储备以应对市场变化。目前保利股东人数为13万人，相比去年6月底下降50%。

此外，保利管理层在业绩会上称收并购一直是公司项目拓展的重要来源之一，今年全年投资计划是3650亿元，对各种拓展方式持开放态度：

「公司不简单追求收并购的金额或数量目标，而是从补充优质资源储备的角度开展项目投资，严格按照项目立项标准对各类项目机会进行研判。」

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