万达广场

4月22日，珠海万达商管在招股书失效48小时内，再次向港交所提交了上市申请材料。

根据招股书披露，万达与战略投资者之间存在对赌协议。珠海万达商管要在2022年10月31日之前上市，还要在明年赚到将近100个「小目标」。而在最新版招股书中，万达商管主要增加了去年全年相关数据，讲的仍旧是「轻资产」故事。

根据此前招股书，2021年3月，珠海万达商管与大连万达商业进行重轻资产调配，前者将重资产项目出售给后者，并继续承担运营管理工作；而后者将运营轻资产项目的公司转至前者旗下。

这样一来，珠海万达商管成为不再拥有地产业务，只负责项目的建筑规划设计、建设管理、商业规划及招商、运营管理，完成从「重」向「轻」的转变。

36氪在新版招股书中发现，这种转变贯穿了万达商管全年。2021年，珠海万达商管剥离旗下29家公司股权以调整运营，总计金额约0.57亿元。

具体来看，2021年3月，珠海万达商管将广州新塘万达广州商业管理有限公司等15家公司转让给大连万达商管；

2021年4月，转让了佛山顺德万达广场等9家公司全部股权；

2021年9月，继续转让延安红街红色文化旅游发展有限公司等5家公司全部股权。

股权变更完成后，上述29家公司成为大连万达商管的全资子公司，包括24家实体商业及5家非商业广场项目公司，超过一半公司的出售对价为0。珠海万达商管在招股书中表示对价为0是由于有关转让实体录得负债净额。

减重过后的珠海万达商管，在全年业绩方面也有所更新。前一版招股书显示，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元、106.36亿元。

新版招股书中去年全年业绩提升最为明显，2021年，珠海万达商管录得收入234.81亿元，较去年中期上涨120.77%，较2020年全年增长36.55%。

值得注意的是，2021年3月至6月，珠海万达商管将母公司拥有的所有商业项目运营模式由租赁运营模式调整为委托管理模式，并自2021年5月开始就委托管理模式下的运营管理服务收取费用。

这一变化反映到了收入的业务类型上，委托管理模式收入有明显上涨。去年全年，珠海万达商管来自委托管理模式的收入为164.82亿元，来自租赁运营模式收入为69.99亿元，分别同比增长86.49%及下降38.67%。

来自母公司的万达广场仍旧是珠海万达商管营收的主力军。招股书显示，珠海万达商管在管建筑面积当中，来自母公司提供面积为占总在管建筑面积72.1%；来自独立第三方的在管建筑面积占总在管建筑面积27.9%。

不过2022年以来，珠海万达商管在第三方业务拓展上明显更为激进，陆续与北京平谷区人民政府、鑫苑集团、建业集团以及蓝色港湾有限公司签署战略合作。

关键词：