老旧小区改造居民如何参与?改造过程中如遇问题如何解决?改造后如何保修?3月28日，北京市住建委等五部门出台《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》(以下简称《意见》)，共提出38条措施加强老旧小区改造组织管理。其中规定，老旧小区改造前应开展入户调查，做到“一户一设计”。

改造前施工现场应设置居民接待场所

老旧小区改造是城市更新改造的重点内容，也是重大民生工程和重要发展工程。改造围绕“人”来改，居民的意见至关重要。《意见》提出，群众工作应贯穿于老旧小区改造的全过程，街道办事处(乡镇政府)应当会同实施主体，在施工现场设置居民接待场所，及时接受居民的咨询，逐项协调研究解决改造工作中居民重点诉求和工程质量安全存在的主要问题。

“以人民群众满不满意作为检验改造工作的标尺。”市住建委相关负责人表示，在老旧小区改造项目立项等前期工作中，需要坚持问需在前、治理在前、凝聚共识在前、公示在前，对涉及两户以上的改造部位和项目，要达成共识方可立项实施。对涉及公共安全和公共利益的改造部位和项目，要在做好群众工作的基础上，依法推进老旧小区改造工作。此外，设计方案要主动公示业主意愿和共识意愿，多渠道全方位广泛征求小区全体居民的意见。

与此同时，《意见》规定，需要先拆违再改造施工，也就是要在改造前需要先拆除违法建设、治理开墙打洞、治理地下空间违规使用等工作。在物业管理方面，老旧小区应先确定物业服务企业与服务标准，方可列入年度改造任务计划。《意见》还鼓励老旧小区综合整治与管线改造、老楼加装电梯同步实施。

改造中设置“样板间”接受居民监督

老旧小区改造的规划设计水平关系着改造的成果和质量。为了提升规划设计水平，《意见》指出，要发挥好责任规划师在老旧小区改造中的规划引领与技术咨询作用，并鼓励实施建筑师负责制试点。设计单位需要认真开展入户调查，在设计前进行现场踏勘，全面掌握改造房屋结构、室内外管线布置、改造过程中的可能风险等情况，做到“一户一设计”。与此同时，设计单位也需要加强现场的指导和服务。

在新房销售中，人们往往会通过样板间提前看到交房后的房屋模样，今后在老旧小区改造过程中，居民也将通过“样板间”，对改造效果有直观的了解。《意见》提出，工程开工前，建设单位应牵头组织编制样板计划，样板工程施工过程中，参建单位要主动接受居民等各方的监督，样板工程施工完毕后，建设单位应牵头组织进行验收。验收合格后，形成样板总结和作业指导书，指导改造工程正式施工。

在以往老旧小区改造的施工过程中，居民往往会遇到噪音扰民、施工占地、施工扬尘等影响日常生活的问题。对此，《意见》提出，施工现场应进行封闭式安全防护。建筑物主要出入口应搭设硬质水平防护，严禁高空抛物。施工单位应合理安排施工时间，最大限度减少噪声污染;对裸露地面进行洒水降尘和覆盖，及时清运建筑垃圾。进出小区的作业人员和管理人员应遵守本市疫情防控要求，服从社区防疫管理。

同时，施工单位应在施工现场设立“责任主体公示牌”及“主要材料公示牌”，并公示老旧小区改造内容、改造用的产品和材料。完工后，在小区显著位置设置载明工程名称和建设、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名等内容的永久性标识，主动接受社会监督。

改造后向居民发放保修事项告知书

老旧小区改造后出现质量问题怎么办?《意见》提出，建设单位应当向居民发放保修事项告知书。告知书中应当明确保修范围和保修期限，建设单位在工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务。需要注意的是，保修期限内，经维修的部位保修期限自所有权人和相关单位验收合格之日起重新计算。

同时，《意见》鼓励建设单位办理工程质量潜在缺陷保险，保障住宅工程产权所有人合法权益。

另外，在老旧小区的外窗工程、上下水改造等老旧小区专有部分完工后，需要邀请住户参与分户验收。屋面、外墙、楼道、楼梯间等公共区域改造完工后，在组织完成四方验收的基础上，街道办事处(乡镇政府)应牵头组织社区居委会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果进行验收。物业服务企业应当全过程参与老旧小区改造工作。另外，老旧小区改造工程风险等级应按照不低于较大风险进行管控。

为了强化改造工程的监督管理，《意见》表示，要建立老旧小区综合整治失信惩戒制度。出现安全生产和工程质量责任事故、因施工管理不善引发群访群诉等恶劣社会影响事件等7种情形的单位，将被列入老旧小区改造失信惩戒名单，两年之内不得承揽老旧小区改造工程项目。

关键词： 老旧小区 工程建设 组织管理 物业管理