3月29日，2022房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“房地产开发企业综合实力TOP500”等测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展14年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

排名：

行业变化较大 万科蝉联第一

2022房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

与2021年相比，2022年榜单变动率明显变大。产品品质优秀、财务成本控制良好的房企排名提升明显，规模巨大但流动性出现问题的房企则排名下降较多。

规模：

集中趋势有所下降

2021年，TOP500房地产开发企业总资产均值为916.78亿元，同比增长10.47%，增速较上年下降6.17%;净资产均值为211.93亿元，同比增长18.52%，增速较上年提升0.63%。

从测评结果来看，2021年TOP10、TOP50、TOP100、TOP200销售金额分别约占TOP500销售金额的30%、65%、83%、92%。相较于2020年，房企集中趋势有所下降，主要是因为部分规模房企因出现债务风险未入榜单或排名有大幅下滑。

风险：

偿债压力较大 盈利能力继续下滑

2021年TOP50房企融资总额为10540亿元，较2020年下降2.34%。从TOP500房企“三道红线”达标率来看，2021年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

2021年, 房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。中小企业的业绩疲弱，增长乏力，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显。

策略：

运营指标整体提升 回归产品提升品质

另外，运营周转效率方面，2018-2021年周转率曲线呈现先上升，再下降，后又上升的趋势。2021年，房地产企业运营周转效率缓慢提升，主要原因在于房企业绩增速放缓，融资监管持续收紧，销售端受到限价、限购、限贷等政策影响，房企盈利承压较大。在控杠杆、限融资的背景下，缩短回款周期、加快周转、提高运营效率成为众多房企的重要举措。

随着行业进入高质量发展阶段，房地产真正回归产品时代，产品力提升成为房地产行业发展的新要求。一方面，产品品质从拿地开始即获得高度重视;另一方面，房企对产品品质越来越重视，在产品维度上更多关注健康、舒适、环保等因素，从而在高品质中获得溢价。

趋势：

行业规模基本见顶 分化格局加剧

测评研究报告显示，2021年我国房地产市场逐步告别“白银时代”。在行业规模基本见顶，房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧。

面对新形势，许多房企通过战略收缩、调整组织架构、降本增效来控制成本。为了应对现金流压力，房企纷纷采取多种方式进行补救，以加强市场对自身的信心。

测评研究报告指出，存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。(李紫薇)

关键词： 盈利能力 偿债压力 行业规模 房企内部分化