万科9月19日早间公告，万物云当日启动招股，预计发行价介乎每股47.1港元至52.7港元，预计9月29日登陆港交所主板。按发行1.167亿股计算，万物云将募资约55亿港元至61.5亿港元，位居港股物业管理公司第二大市值。 招股书显示，此次IPO募集资金主要用于业务扩张，在全国范围内推进“万物云街道”模式。部分资金会用于AIoT和BPaaS解决方案的开发，收购增值服务和上下游服务商，以及吸纳与培养人才。

公告称，公司拟全球发行1.167亿股，其中香港发行1167万股，国际发行1.05亿股。假设超额配股权获悉数行使则为1.342亿股，相当于全球发售完成及超额配股权获悉数行使后已发行股份约11.33%。

招股书显示，2019年-2021年，万物云实现收入分别为139.27亿元、181.45亿元、237.05亿元，年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元。数据还显示，最近3年万物云的毛利率约为17.7%、18.5%、17.0%。

万科中报显示，万物云上半年实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中，社区空间居住消费服务收入80.8亿元，同比增长34.8%，商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，同比增长39.7%。

本次IPO，公司拟引入混合所有制改革基金及中国诚通投资、瑞银资管、润晖投资、淡马锡等为基石投资者，以发行价区间计算，合计认购约2.72亿美元至2.8亿美元。

去年11月5日，万科首次披露了拟分拆子公司万物云上市的计划。今年3月30日，中国证监会正式受理万物云的境外上市申请。4月1日，万物云正式递交招股书。9月1日，万物云正式通过港交所聆讯。

在今年8月底万科召开的中期业绩推介会上，万科董事会主席郁亮称，万科分拆物业上市，不是“卖猪仔”，通过好的价钱把它卖掉，是想让它通过上市有更好的发展空间，所以短期市场的估值万科不是最在意的，更关心的是通过资本市场来获得更多的力量，支持它进一步发展。

受房地产市场低迷等影响，最近一年多港股物业管理公司市值大幅缩水，如华润万象生活市值从高位回落超过三分之一。

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