10月26日，发展改革委外资司会同外汇局资本司召开房地产企业外债座谈会，会议指出，将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，同时要求企业不断优化外债结构，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。此次会议，在于落实满足房地产合理资金需求，支持房企融资，维护中资海外债信誉。房企海外债密集违约高峰将过。

1、高层态度逐渐清晰，房地产信贷转向正发生

近期高层密集发声，房地产信贷转向正发生。从9月24日央行货币政策例会“两个维护”，10月15日央行数据发布会认为金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”，10月20日金融街论坛年会央行副行长潘功胜指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”，同日，刘鹤副总理指出房地产合理资金需求正在得到“满足”。高层密集发声，可以看出，从“两维护”到“误解”，到“矫正”，再到“满足”，政府对房地产信贷态度路径逐渐清晰，房地产信贷政策转向正发生。

2、支持房企融资，维护中资海外债信誉

10月26日，发展改革委同外汇局联合召开房地产企业外债座谈会，对房企偿还海外债做出指示。一方面，是对满足房地产合理资金需求的落实，支持房企融资。10月20日，金融街论坛，刘鹤副总理指出“房地产市场合理资金需求正在得到满足”。此次座谈会，政府从房企偿还海外债方面进行落实，这次会议指出，将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。政府或为房企境内资金偿还境外债开辟“绿色通道”，房企用境内资金偿还境外债时，审批速度将明显加快。政府支持房企融资态度明确。另一方面，维护中资海外债信誉。前段时间，国外领导人就恒大海外债务危机发声，表明中资房企海外债违约已经引起国际注意，对中资海外债市场信誉带来不良影响。另外，近期国际评级机构密集下调多家国内房企信用评级。房企海外债密集违约，不仅不利于我国房地产市场健康稳定发展，而且有损中资海外债信誉。此次会议举措，将维护中资海外债信誉，维护外资对我国经济平稳发展的信心。

3、海外债融资大幅下降，8家房企违约

2021年1-9月，中资房企共发行海外债144支，融资总额约2539.9亿人民币，较上年同期下降30.6%。其中8月发行额最低，仅为28.5亿人民币，同比大跌93.5%。

当前已有8家房企违约，包括早前已经暴雷的泰禾、蓝光、华夏幸福、协信远创，以及新近违约的阳光100、新力、花样年、当代置业。2022年Q1是海外债到期高峰。经中指研究院统计，2022年-2024年海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年Q1到期为983.3亿元，占当年的27.8%。

4、房企海外债密集违约高峰将过

根据近期高层密集表态，从“两维护”到“误解”，到“矫正”，再到“满足”，政府对房地产信贷态度逐渐清晰，房地产信贷投放将会加速，房企融资改善正发生。随着开发贷合理需求满足及销售回款加速，房企资金紧张将会缓解，房企海外债密集违约高峰将过。房地产需要“慢转弯”。达到“房地产、金融同实体经济协同发展”的目标，房地产发展需要“慢转弯”。完善房地产长效机制，需要“慢转弯”，制定“慢转弯”路线图，需要“因城施策、因企而为”，防止一刀切。房地产发展模式有路径依赖，下猛药，急转弯，容易引发债务、市场波动风险，容易引发市场硬着陆风险。

关键词： 密集 高峰 融资