10月28日晚间，万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）披露2021年第三季度报告。作为地产行业龙头，万科未能摆脱“增收不增利”的命运，前三季度营收同比增加9.7%，净利润则减少23.3%。同时合同销售金额同比下降2.8%，似乎又锁定了未来两年的业绩。

这份业绩表现已经体现在万科股价中。10月29日早间开盘，万科延续本周以来的下跌趋势，截至发稿前最新股价报18.07元/股，较前一日下跌5.54%。而实际上，从年初至今，万科股价已出现33.46%的跌幅。

财报显示，第三季度内万科实现营业收入1043.7亿元，同比增长9.7%；实现归属于上市公司股东的净利润56.4亿元，同比减少23.3%。销售方面，三季度万科房地产开发业务实现合同销售面积754.7万平方米，合同销售金额1246.8亿元，同比分别下降36.5%和27.6%。其销售业绩下滑与行业整体表现相关，今年三季度全国楼市经历惨淡“金九银十”，全国商品房销售面积同比下降12.5%，销售金额同比下降14.1%。

同时，今年1-9月，万科累计实现营业收入2714.9亿元，同比增长12.4%；实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元，同比减少16.0%。受限于近年地价占房价比例提高，万科前9月房地产开发及相关资产经营业务毛利率进一步下降至17.5%，较去年同期下降5.4个百分点。

销售方面，万科前9月累计实现合同销售面积2946.4万平方米，合同销售金额4791.3亿元，同比分别下降9.8%和2.8%。而反观行业整体，1-9 月，全国商品房销售面积和销售金额同比分别仍有11.3%和16.6%的增长。

谈及万科前三季度业绩表现，职业投资人朱酒表示自己已有预料，受地产行业普遍约两年的结转期影响，万科如今的利润大致已被2019年的销售业绩锁定，“万科2019年的权益销售额在4100亿元左右，比2018年的权益销售额还低了100多亿元，加上毛利率下滑，除非有些投资收益出现变化，否则全年业绩两位数下降是大概率（事件）。”

而根据克而瑞研究院统计数据，今年1-9月万科权益销售额录得3126.6亿元，仍落后于去年同期的3202.6亿元，但同期的保利发展、新城控股等房企仍录得小幅增长。这是否预示着，万科未来至2023年的利润表现又会出现如今年一样的降速？

朱酒向36氪表示，万科当前销售下滑主要是受三季度影响，“一方面大环境不景气，另一方面各家的开盘节奏不一样。”而谈到两年后的成绩单，朱酒认为这还需结合四季度销售和拿地情况综合判断，如果四季度能取得强势销售增长，并获取一批地价地块，万科或能挽回下降态势。

值得一提的是，去年12月单月，万科曾录得合同销售额1015.4亿元，而当年万科全年的销售额为7041.5亿元。因此其四季度强势出击的脉络也有迹可循。

此外资金方面，万科延续一贯的稳健路线，截至9月底，集团净负债率为31.9%；持有货币资金1471.1亿元，可覆盖短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元。同时有息负债占总资产的比例为13.6%，且当中70.6%为长期负债。

不过其前9月经营现金流同比减少96.35%仍引人注目。对此朱酒认为，该项指标大幅减少应是受年初银行业金融机构房地产贷款集中制影响。此前受此新规约束，全国多地住房按揭贷款放款延迟、停滞，间接导致房企资金回流受限。但9月底央行再次强调维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益，该消息被业内解读为积极信号，朱酒亦表示这将促进万科四季度经营现金流好转。

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