上周五，阿里司法拍卖平台上成交了一套淮海中路的花园洋房。

起拍价3797万，21位竞拍，719次出价，鏖战11小时，最终以 9932万元成交，加价6135万元。

一个亿买了一套法拍房，上海真的不缺高端购买力！法拍买房的路子，也越来越火了。

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这套花园洋房位于上海市徐汇区淮海中路1285弄30号全幢，评估价5423万元。

小区叫做”上方花园“，旧称”沙发花园“，入选了第二批上海优秀历史建筑。

上方花园里不乏名人故居。

1916年以前，上方花园所在地是英籍犹太人沙发的私人花园。

1933年浙江兴业银行收购了沙发花园，找了英商马海洋行设计，1941年建成。

上方花园是公寓式花园里弄，总体布置5排整齐的行列式住宅，74幢3层砖木结构住宅。类型多、体型活泼，有独立式、联列式、行列式等，大多是西班牙风格，也有现代简洁式。

这个小区房源市面上很少看到，仅有的一套成交也是在去年5月份通过司法拍卖，当时成交价是8341万元。

换句话，这是一个在二手房市场上有钱也买不到的房子，但是司法拍卖提供了这个机会。

这样的稀缺标的，这个起拍价，这个评估价，在老洋房地产经纪人眼里，就是一只大皮夹子：

对于这种稀缺性十足的房源，市场价甚至高溢价成交，也就完全不意外了。

上海的高端购买力，永远不会让人失望。

需要提醒的是，这套法拍房，并不是被法院强制拍卖，而是出于财产分割的原因：

家族遗产分配出现纠纷，8个产权人散落世界各地，房屋使用人与各产权人意见不统一，大家无法通过协商对房屋的售价达成共识。

最终，诉之法院，经过诉讼裁定后，启动评估拍卖程序。

当然，这样的稀缺标的永远是少数。

在法拍市场，大多数房源还是低于市场价拍出：上海10月份上架了180套房子，成交了121套，折扣率9折以下达到74%。

在法拍市场捡漏的机会，还是很多的。

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就在前两天，最高法出台了一个新规， 也让法拍市场迎来了大利好，法拍房越来越规范。

最高法9日发布了一个《关于深入开展虚假诉讼整治工作的意见》。

我给大家翻译下：

为逃废债务、逃避执行、获得非法拆迁利益、规避宏观调控政策等非法目的，虚构房屋买卖合同关系提起诉讼的，应当认定合同无效。

这一条总结来说，就是打击老赖，打击虚假买卖合同。

比如说，小明欠了我五百万不还，我找法院强制执行，这个时候他把他的房子转到自己媳妇名下，并和老婆离婚做财产分割。

但抱歉，法院不承认。

或者一套房已经被法院强制拍卖，我拍中了。但我去收房的时候，另一个人拿着合同说这个房子已经被原房主卖给他了。

但其实大家都知道这是原房主为了抵抗法院强制执行，自己找人做的手脚。

新规也是要打击这种行为。

买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且竞拍成功，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。

这一条就更好理解了， 打击虚假购房资格，虚假房票。

有资格参与法拍房的人越来越少，捡漏和买到好房的机会也就越来越大了。

最高法的新规，可以说每一条都直击法拍房的痛点。 法拍房，越来越规范，法拍捡漏，也越来越靠谱。

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另外，法拍房里最常见的坑“长租约”，其实也不必过分担忧。

众所周知，长租约一直是法拍房的痛点和难点，为了保护承租人的权益，有“买卖不破租赁”的规定：

民法典第725条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

但其实正常的租约期限一般是1-3年居多，同时有租赁合同。

在法院的房源中，我们可以看到这样的房屋。

这种情况不难处理，等租约结束，或者跟租客协商补偿一定的金额，就没问题。

真正头疼的是那种长租约：

比如10年，20年的租赁合同（法律规定，房屋的租赁期限最长为20年）。

我们都知道，真正租房这么长时间的人很少，这种10年以上的长租约一般都是虚假租赁或恶意租赁。

但像这种虚假长期租约，一般不用担心，因为债权人和法院在拍卖前一般就已经替你解决了。

相比于购房人想得到房屋，债权人更想让债权得到追偿。

虚假长期租约和恶意租赁虽然不少，但是在真实情况中不被法律和法院所承认，无法构成“买卖不破租赁”。

如果老赖自己弄个虚假租赁，并借此阻止房屋被法院拍卖；

或者在拍卖成功后向竞拍人出示恶意租赁合同，还向法院提起诉讼，就涉嫌“虚假诉讼罪”。

是要被追究法律责任的。

而且，以下三种房子，也不适用于“买卖不破租赁”

1）先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋

2）先查封后租赁的房屋

有的老赖一看自己的房子被查封了，便将其租赁出去，这是无效的合同。因为当房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。

3）属于破产财产的房屋

总结下来，在法拍市场中，真实有效的，能用“买卖不破租赁”来对抗收房的长租约其实很少。

这种法院一般会予以公示。如果真遇到了，绕开就行，法拍好房多的是，不差这一个。

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法拍房已经高度市场化，规范化，透明化，在这里你可以捡漏，也有机会买到二手房市场上看不到的稀缺房源。

再加上税费各付，不受三价取低的影响，贷款可以贷足（法拍房按成交价贷款）。

法拍买房的路子，还是很香的。

当然，这其中的风险，自然是比二手房多一些的，毕竟收益是与风险共存的。

其中哪些问题属于可处理，哪些又是能力范围外的死循环，需要分析清楚，可以不参与，但不能图便宜或者抱有侥幸心理随意竞拍。

那些一提到法拍房就只讲风险不说收益的人，他要么是不懂装懂；要么就是想靠这些负面案例赚点流量的博主。

而那些默默成交的，靠谱安全的法拍房，才是大多数。

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

关键词： 这条 路子 一亿