上海楼市再迎重磅调控政策。3月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和自然资源局、上海市房屋管理局联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(以下简称《通知》)，明确要求在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。同时，实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

上海此次发布的调控政策主要包括强化住宅用地供应管理、深化完善房价地价联动机制、严格新建商品住房价格备案管理、强化商品住房交易管理、进一步加强房地产中介管理、严格规范企业购买商品住房、实施住房限售等七方面内容。

最为引人关注的当属深化完善房价地价联动机制和实施住房限售两个方面。《通知》明确提出，在房价地价联动的基础上，商品房住宅用地出让实行限价竞价。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前，应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。对非理性竞价的企业，相关部门将联合约谈警示，后续加强土地出让合同履约、金融信贷、税收、房屋销售等监管。

在实施住房限售方面，《通知》规定，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。在众多热点城市先后出台楼市限售政策后，上海终于出台了这项“备用”政策。

《通知》还明确要求强化住宅用地供应管理，及时公布住宅用地供应计划和存量住宅用地信息。压实各区主体责任，量化地价调控目标，合理制定土地出让方案，稳定市场预期，严防高溢价，坚决遏制非理性拿地。

同时，严格新建商品住房价格备案管理。各区应切实承担起新建商品住房项目价格备案管理的主体责任，指导开发企业合理定价，对定价过高的项目，坚决予以调整。

此外，进一步加强房地产中介管理。规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。

中国指数研究院上海分院研究总监方颃认为，再次出台调控政策，体现了上海推动房地产市场平稳发展的决心。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上海再出楼市新政，充分说明当前调控从紧从严的导向。此次政策明确优先购买的新房在购房合同网签备案满5年后方可转让，其实是配合此前积分购房政策等相关内容。积分购房政策客观上使得一些购房者可以获得优先购房权，此次上海的做法是充分考虑到此类购房的实际情况，通过限售进一步限制此类住房的炒作。这和其他城市的做法是一样的，即对于一些优先认购的房源，普遍会设置限售的条件。

另外，此次政策明确在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。对非理性竞价的企业，相关部门将联合约谈警示，并对土地出让后续事宜加强监管。因此，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此类限价政策，在拿地时理性报价。否则，高价拿地后，后续项目开发可能会面临较大的约束。

关键词： 上海市房屋管理局