日前，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点;5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。此次报价作为房贷利率定价基准的5年期以上LPR超预期下调了15个基点，意味着房贷利率下调空间再扩大，全国范围内首套房贷利率最低可降至4.1%。

值得注意的是，这是年内5年期以上LPR第三次下调：1月20日下调5个基点，至4.6%;5月20日创2019年8月LPR改革以来最大降幅，下调15个基点至4.45%，此次再度下调15个基点，降至4.3%。1年期LPR则在今年1月20日下调10个基点后再度降低5个基点，降至3.65%。

对于本次非对称调降，业内普遍认为在预料之中，而5年期以上LPR下调力度超出预期。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，央行此前的一系列动作已经释放出LPR下调的信号：在二季度货币政策执行报告中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本;8月15日央行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作，将中标利率下调10个基点至2.75%，LPR定价以MLF为参照基准，相应下调是应有之义。

国金证券首席经济学家赵伟表示，5年期以上LPR超预期下调再次释放“稳地产”信号。实体需求收缩在去年底今年初已开始加速显现，体现在金融数据上，居民中长贷同比持续8个月大幅转负。此前下调个人首套房商贷利率下限、5月份5年期LPR超预期下调已释放一定信号，本月5年期以上LPR再度大幅下调、进一步强化“稳地产”预期。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，1年期和5年期以上LPR双双下降，是央行针对7月国内经济恢复势头放缓而做出的宽信用举措，将有效降低实体经济融资成本，带动经济修复。而在房地产市场修复力度不足的情况下，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步释放中长期流动性进入房地产市场，刺激中长期贷款需求。

2019年8月，央行实行房贷利率新政，商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。再结合今年5月15日央行发布的差别化住房信贷政策，即下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限LPR减20个基点。这意味着，本次LPR下调后全国范围内首套房贷利率最低可降至4.1%，创1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。

贝壳研究院发布的103个重点城市主流房贷利率数据显示，2022年7月重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点，整体房贷利率创2019年以来新低。据了解，8月LPR报价后，已有部分城市将首套房贷利率调整至4.1%的下限水平。

利率下调之后，购房者可享受到多大的利息优惠?以本次LPR调整计算，以贷款100万元、期限30年、等额本息还款方式计算，5年期LPR下降15个基点后，每月可少还房贷约90元。

需要注意的是，对于存量个人住房贷款客户来说，并非所有都能立刻享受到本次降息福利。按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价(通常周期最短为1年)，每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。对于房贷利率重定价日在8月22日之前的个人来说，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR调整为基准;而利率重定价日在8月22日之后的存量贷款客户，今年就可享受到最新5年期以上LPR下调所带来的福利。

李宇嘉表示，在收入不稳定的情况下，即使能每月省下一定数额的房贷，也难以真正提升人们的购房积极性。因此，通过降息稳定地产消费的同时，还应该在居民收入端发力。“稳住了居民端，才能真正让住房消费和销售稳定，才能实现行业全链条的稳定。”李宇嘉说。

关键词： 房贷利率下调空间扩大 贷款市场报价利率 房贷利率定价基准 个人消费信贷成本