半夏投资创始人李蓓

3月27日，有“私募魔女”之称的半夏投资创始人、私募基金经理李蓓出席投资者交流活动，表达了自己对当前房地产市场运行及上市房地产公司投资价值的判断。

李蓓认为，短期内房价会上涨，但房地产投资及新开工不会增长，理由是全行业经历了一轮供给侧出清，大量房地产公司失去扩张能力。同时，现房销售制悬在房企的头上，也导致尚有能力的公司不敢盲目扩张。

(资料图片仅供参考)

对于楼市销售的修复反弹，李蓓观察到市场出现结构性变化：过去12个月居民中长期贷款占房地产销售规模的比例低于20%，过去一般在50%至60%，这意味着现在买房的人中大量是有钱人，不需要贷款， 这部分人买房子就像买爱马仕，不是刚需。

展望后市，李蓓预测称地产链的开工链条没有投资价值，有些地产公司反而有价值。比如港股很多地产股特别是国企，市净率在0.1-0.5区间，有可能会出现估值修复，但前提是市场预期回归到房价上涨。

以下是李蓓在活动中表述的对房地产市场及相关上市公司投资的核心观点：

1、短期内房价会上涨，竣工面积会增长，但房地产的投资和新开工不会增长；

2、目前行业最大的变化：2022年之前，商品房市场从来没有经过供给侧改革，比如2008年和2015年，恒大这样的公司在市场下行的逆周期政策中越做越大，越挫越勇。但去年下半年大量公司倒闭，失去扩张能力，房地产供给侧经历一次出清；

3、过去12个月，居民中长期贷款占房地产销售规模的比例低于20%，现在买房的人中大量是有钱人，不需要贷款， 这部分人买房子就像买爱马仕，是一种消费。另外有权威机构的问卷调查显示，认为房价要上涨的受访者比例，处于过去二十年来的最低水平。

4、目前的房地产销售水平在底部回升，但供应端还会下降，因为全行业受到创伤，高周转、高杠杆模式难以为继。过去一年地价和房价较历史高点下跌了10%以上，但高杠杆开发商的净资产受损程度远大于10%，一些公司就此破产，比如恒大已经实际上资不抵债。尽管央行及银行给了房地产流动性支持，但企业不敢再扩张，只能用信贷来维持现有规模。

5、调研过程中，若干房地产企业都没有扩大投资的计划。去年城投公司拿了很多地，但不会实际开发，真正的房地产公司土地储备规模大幅下降，至少未来一年不会看到供给侧的回升。烂尾楼多发，现房销售制悬在房企的头上，也导致大家不敢盲目扩张。

6、地产链的开工链条没有投资价值，有些地产公司反而有价值，比如港股很多地产股特别是国企，市净率在0.1-0.5区间，如果市场预期回归到房价上涨，这些公司的估值会修复到接近1。

7、房地产公司就像一个土地资产包。比如有1万亿的土地储备，但是有7000亿的负债，净资产本来是3000亿；现在土地贬值到只值8000亿了，负债还是7000亿，股票市值可能就从3000亿跌到了1000亿。但如果房价涨10%，这个弹性也是非常巨大的。

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