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本网评论员 陈婉扬

11月8日，我国首个住房租赁基金在北京正式设立，将通过盘活市场存量房产，向个人租户提供长租房服务。出租对象主要是目前没有购房资格或者买不起房，也没有租赁廉租房资格的新市民群体，房租价格将低于周边平均租价10%左右。（据央视网11月9日报道）

党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。而要实现租购并举，就应当让租房者有得租、租得起、住得好、住得稳定，才能逐步扭转人们“一定要买房”的认知。长期以来，我国大城市租售比较低、住房租赁市场发展不完善、不规范，新市民、青年群体难寻价格合理稳定、高品质的长租房源。我国首个住房租赁基金的正式设立，就是针对问题现状、落实租购并举的有益尝试。

简单来说，住房租赁基金由银行成立，收购办公楼、商品房等存量房产，将其改造成租赁住房，引进专业机构进行管理、服务，以低于市场价的价格出租给消费者。这样，市场上就多了一批价格合理稳定的长租房，用于解决新市民群体因暂时没有能力买房、也不能靠公租房、廉租房解决居住需求的问题。

显然，对于新加入北京等大城市的年轻人来说，这是个利好消息。一是这批长租房价格上有吸引力，品质上有保证；二这些长租房可能更靠近办公区，通勤也更便利；三是银行作为“房东”，所提供的市场信用、配套服务、租赁环境更令人放心。今后，为配合实施北京市今年10月印发的《关于存量国有建设用地盘活利用的指导意见（试行）》，基金内“公改租”项目会增多，房屋供给增加，房租相应地也将更趋合理。

对房企来说，同样也是好消息。商业办公市场早已供过于求，银行收购这些商住资产，不仅及时缓解了房企的库存压力，还纾解了其资金流动性紧张的问题。因此，哪怕银行的收购价格略低，对房企也颇具吸引力。

对银行而言，这是一次积极探索。配合保租房公募REITs的落地，银行前期设立基金，投资并改造房企存量资产，申请将其纳入当地保障性租赁住房项目，后期基金上市收回资金，实现退出。运营得好，住房租赁基金在商业上还是有可持续性的。

但难点就在“运营得好”上。住房租赁基金运作全流程环节众多，有效的业务模式有待在实践中调整完善。比如，选择什么样的收购模式收购商住房？什么样的地块对长租房需求更旺盛？房租定价如何更合理？租房名额如何分配？如何做好长租房的服务、运营？收益水平达不到预期，怎么办？这些问题都需要在实际运营中一一破解。

可以说，住房租赁基金运营得好，有示范意义，社会资本、其他银行才会化观望为加入，并在城镇化进程进一步推进的背景下，开发出一批保民生、提品质的长租房源，为人口净流入的大城市加强住房供应保障。

住房乃民生之要、民生之依。通过住房租赁基金这一有益尝试，优化租赁住房供给结构，加快落实租购并举政策，有效提升新市民居住生活品质，是一件难而正确的事，必须做好。只有让更多人住有所居、满意所居，城市的生活才会更美好，城市的高质量发展才能有后劲、可持续。

关键词： 国有建设用地 专业机构 在实践中