对上海老破小来说，加装电梯本来是一件好事。

提升小区整体形象，方便上下楼等等。

(资料图片)

事实上，老破小要不要加装电梯一直都存在很大争议。在上海过往改造小区中，所有老破小加装电梯这件事情。

最大的抗性就来自一楼。

因为一楼使用电梯的概率基本为零，所以加装电梯意见征询中，反对票中绝大部分来自一楼住户。

也因此，上海降低了加装电梯的启动门槛，业主意愿征询通过比例从原先的90%放宽到三分之二。

包括加装电梯的筹集资金分摊到各楼层，一楼原则上是最低的0%，一楼不仅不出钱甚至还需要给予一定的损失赔偿。

事实到底是不是这样的，我实地去市中心看了几个老破小。

老破小加装电梯后，一楼的价格有没有受到影响，会降价多少。

01

加梯后同一小区各楼层，价格变化大吗？

长宁区的改造小区比较多，我选择了位于中环内仙霞板块的「威宁小区」。

2004年，威宁小区成为了上海首个加装电梯的案例，小区内部分楼栋已经晋升为电梯房，但也有一些楼栋仍然是楼梯房。

如果看加装电梯对各楼层的房价影响，一个合理的方式就是用同小区已经加装电梯的单元，对比还没有加电梯的单元，以它们各自房价的变化作为参考。

在目前正在挂牌的房源中，加梯楼栋1-6楼的价格对比没有加梯的楼栋1-6楼的价格，有两个变化。

首先，从每一个楼层来看：

加了电梯后2楼至6楼都涨了，涨幅在9%－11%左右，对高楼层的价格影响比较大。

再对比没加电梯的楼栋，6楼和1楼的价差在8000元/㎡，加了电梯之后6楼和1楼的价差在12000元/㎡，价格差别拉开了原来的一半，总价至少高出了10万左右。

而一楼加了电梯后还降了2.29%。

据中介介绍说，挂牌中的一楼均价差不多都在7.5万－8万/㎡，一般有电梯的比没有电梯的一楼单价低了1000到2000元，因为都是小户型，总价差额不会太高。

加了电梯的一楼房价是一点也没涨，而且变得更难卖了。

查了一下这个小区历史成交情况，一打开发现最近成交的几乎都是高楼层（5楼、6楼），一楼很少很少。

并且在所有已成交楼层中，也是高楼层成交的更多，低楼层只占了四分之一 。

可以看到加装电梯对其他楼层来说，解决了爬楼梯的不便之后，从房子的流通性上来看比一楼要好卖多了。而一楼因此失去了不用爬楼梯的优势，反而变得更难成交。

从挂牌时间上来看，有的一楼房源从去年6月份就挂出去了，过了一年也没有卖出去。

想要好卖一点还会因此调低价格，一般差不多降了有10万，等于总价300万左右的3%，对一个三十几平的小户型来说已经算是亏了。

据中介介绍说，客户一般很少会看一楼的房子，除非是不在意楼层的人，可能会因为价格低一点才会选择一楼。

一旦加了电梯，中高楼层也变得方便很多，就更不会选择一楼了。

其实，有电梯的一楼和没有电梯的一楼价格不一定差太多，关键是有电梯会降低一楼的流通性。

怎么说加电梯一楼都是吃亏的，明明是同一个小区，加了电梯后其他楼层涨的更多，一楼的价值却没有变化甚至下滑，在流通性上也更难卖了。

02

如果只看一楼，同地段的小区价格相差多少？

最直观的变化就是用加了电梯的小区和没有加装电梯的小区或者还在筹备加装电梯的小区进行对比。

看看它们一楼价格上有什么差别。

下面四个小区之间只隔了一条马路，都是1990年左右的普通老小区，从地段和小区品质来看没有太大的差别。

其中安龙小区、新安小区和威宁小区是加了电梯的，仙霞别墅目前还没有加装电梯。

目前几个小区一楼挂牌房源，加了电梯的一楼比没加电梯的一楼价格是相对低的，价差在2000-3000元/㎡左右。

数据来源：链家

对比下来，加装电梯的一楼价格上略微是降低的。按照60平米左右的小户型来看，有电梯的一楼要损失10万左右。

参考一楼业主的调价记录里，价格波动也在10万左右，没有太大的起起伏伏。

按照中介的说法，一楼的价格波动空间是最小的。下限高且上限低，换句话来说，有没有电梯对一楼来说，价格没有太大的差别。

当把目光放在附近所有老破小一楼的时候，发现最近房源挂牌价其实都是有所差别的，有的一楼可以卖到9万左右，有的则只能卖到7万左右。

如果加装了电梯，楼梯障碍就消失了，一楼的稀缺性也就不存在了。

同地段的一楼，加了电梯反而比没有加电梯的小区价格更低，这样一来也就是相对贬值。

03

除了房价，一楼的生活也会大打折扣。

其实想想也知道，加装电梯本身对一楼是一点好处都没有的，最关键的是直接损失个人利益，除了房价会受影响，采光，噪音的缺陷也会被放大。

第一个问题就是采光很受影响。

比如这个加装电梯的小区一楼，绿化做的比较多，原先一楼就被树木遮挡了一些光线。

一楼北面厨房的位置离电梯最近，所以从厨房进入的光线就会被挡住。

刚走进一楼的时候是中午一点钟左右，即便是打开客厅的灯，屋里还是一片昏昏沉沉的。

可以感受一下里面的氛围，除了靠窗的位置有点亮之外，其他区域仿佛躲在角落里。

当把所有灯关都掉之后，简直了。

整个屋子一片漆黑，谁能想到这是在大白天拍的一楼。

我又对比看了一下没加电梯小区的一楼，南向客厅光线会好一点，勉强可以不开灯，但北向的卫生间靠近楼梯就显得比较黑了。

不过一般一楼光线本身就比较差，只能说不加电梯的一楼光线略微好一点点。加上一楼比较潮湿，通风也比较差。加了电梯后里面的环境只会更昏暗潮湿。

老破小加装电梯一般是一梯四户的小区比较多，靠近电梯位置的两户影响最大，另外两户的影响就会弱一点。

第二个问题就是噪音了，一楼位置电梯运行会比较吵，如果住在老小区一楼应该会更有体验。

老房子的隔音效果原本就差，电梯运行后电梯设备带来的声音就更会打扰到自己的生活

而且老小区里租客比较多，太早太晚的电梯运行，都影响着一楼住户的居住体验。

来源：网络

其实，老破小都是2000年前后建的楼房，它没有专门的电梯井和电梯间，一般电梯只能安置在楼栋外侧，加上楼间距比较小，这就会对一楼的采光通风造成很大的干扰。

在早晚上下班高峰期的时候，电梯运行往往动静很大，特别是一楼的噪音问题也会因此放大。

所以对于一楼住户来说，加电梯带来的生活影响更明显，通风采光变差，噪音问题也更大...

04

虽然对于一楼来说，加装电梯势必会带来。

价格和生活上不同程度的影响。

但是老破小加电梯对整个小区来说，绝对是利大于弊的。

不论是对一楼、三楼、还是六楼。

小区是电梯房还是楼梯房，对流通性来说有本质性的区别。

一楼的损失是事实存在的，但却可以通过一些方法来补救，去推进这项便民的工程。

普遍的做法是，安装电梯和后期运营维护的费用，一楼全免之外。

高层住户或许可以给到一楼金钱上的补偿，这笔钱可以作为一楼的装修费，用来优化空间环境，提高居住舒适度等等。

或者在安装的电梯时候，尽可能减少对一楼通风采光的影响，比如上海的南泉苑小区就设计了这种玻璃房电梯，一二楼全透明设计。

（图源：普陀甘泉）

且电梯待机时会停在3楼，这样对一二楼的影响就降低到最小。

其实对于老破小来说，内部空间的优化、和小区外面的整体翻新，也会大大提升房价。

现在上海的城市更新进入精细化改造时代，既然老破小加电梯已经是不可逆的趋势。

一楼为了上海城市更新做出了自己巨大的牺牲，它们也理应得到该有的补偿。

加梯这件事，如何才能推进得顺利，更人性化兼顾更多老小区居民的利益和感受。

这向来都是一个复杂无比，需要不断探索的社会问题。

以上为正文，来自微笑向暖

关键词： 通风采光