港资是最值得关注的群体。

不用看其他的，就看他们最近在做什么。

因为他们所做的每一件事，都在用自己的钱。

【资料图】

真叫卢俊这个内容矩阵存在的最大意义，就在于他像一个触角一样衔接着几乎每一个开发商。

如果哪个开发商没和我保持联系，那么一定是他们的问题。

所以每当行业和企业有点变化，我总是第一时间接触到信号。

而最近我感受到的强烈的感觉就是，在2023年过年之后，我认为曾经不显山不露水很低调的港资类型房企都纷纷找到我。

和我说着自己想要在上海开疆拓土的决心。

当和我对接的企业超过一个手掌，我觉得这可能就说明点问题。

当下我一个感觉：几乎所有港资，都在用钱看好上海。

01

整体的感觉其实是基于最近的几次聊天。

一开始是汤臣。

对于汤臣而言，在上海很长一段时间是在运营汤臣一品这个存量资产。

但是最近来看，这个老牌港资很明显加快了自己在上海的开发节奏。

首先位于张江的地块，已经进入到了开发阶段，可能在最近一段时间即将面世。

除此之外。

汤臣的小伙伴也开始和我聊天，谈论汤臣有没有可能介入上海城市更新的领域。

对于上海核心区域的二度开发，汤臣也充满了兴趣。

汤臣对于上海的投入基于当年浦东大开发阶段，不论是住宅还是酒店或者高尔夫配套，都来自于那一次的布局。

很明显，汤臣也在做着各种准备，准备再一次用脚来选择上海。

也有这个想法的企业是香港兴业。

很多人对于这家企业知道的或许是静安太古汇的项目。

兴业和太古的联合开发创造了上海最有人气的商业综合体。

也在去年，他们悄悄在上海松江拿了一块地，今年也准备入市了。

伴随着项目入市，他们也找到我询问，上海还有没有更好的土地推荐。

而已经在上海深耕的开发商，当然也知道重仓上海的利好。

首先就是瑞安集团。

对于瑞安而言，不论是新天地还是瑞虹新城加上最近的蟠龙天地，瑞安几乎隔一阵子都会重仓上海的一些巨型地块，而几乎每一块地都是超大地块。

伴随着上海城市更新的快速推进，现在的瑞安在政府侧也拥有极高的口碑。

很明显，重仓上海也给瑞安带来真真实实的好处。

去年虽然行业动荡，但是对于瑞安而言，上海一个城市就支持了这家公司的半壁江山。

光瑞虹新城一个项目就贡献了100亿的现金流。

除此之外，今年的上海还会有很多新面孔。

靠着口碑在大量二线城市所向披靡的宸嘉100，在去年拿的长风项目也要在今年面世了。

之前300亿拿下徐汇滨江地块的香港置地，今年也慢慢地围绕着西岸金融城有了更多的发声。

还有类似的香港新世界，也通过K11的商业概念开始接触一些地块情况。

这些信息源几乎都是在最近两个月我感受到的。

如此多的港资开始关注上海，这仿佛成为了趋势。

02

我们不妨去思考下为什么会有这样的场景。

今天不想和大家来聊上海为什么吸引港资，因为这其实是比较明显的判断，当下整体港资的现金流比较稳健，且擅长运营持有物业。

对于他们而言，现在倾向选择稳健型企业，港资和国企央企一样，具备天然的优势。

但是需要关注的是，为什么港资偏爱上海。

毕竟对于他们来说，动用自有资金意味着对于每个城市都非常的慎重，而对于港资而言，现在他们看到了上海的哪些特质。

这些特质，是否能够给到我们判断一个城市的不一样视角。

03

他们为什么看好上海。

我得到最多的反馈是这个：对于房地产而言，上海拥有比较好的营商环境。

不知道各位是否比较过营商环境，并非每个城市都能够如此。

楼市好的城市，或许土地吃掉了所有的利润。

楼市差的城市，或许城市存在价值透支。

能够让房企比较好生存的城市，其实并没有特别多。

但是上海目前来看，是最好的一个，甚至没有之一。

上海这样的海派城市，深谙一个道理：对于房地产来说，打压开发商并不能让行业变得更好。

所以对于上海楼市，土地整体的定价逻辑，从来不会吃掉房企的最后一块利润。

这是非常重要的定价逻辑。

只有让开发商赚到钱，才有可能在行业内输出好的产品。

这就是最基础的关于营商环境的根基。

另外对于上海整体楼市，政府部门和开发商也有更多沟通的可能。

这里指的沟通，并非其他，而是围绕着更多关于“商品”本身的沟通。

说实话，太多城市关于房地产的探讨只关注房价，对于商品本身的房子，到底好不好，品质过不过关，都不是核心议题。

但是对于上海而言，这个城市懂楼市，更懂产品本身。

在整个政策环境下会适度给到市面上好产品或者优质产品一些政策利好的倾斜。

这也让开发商有安全感。

这样的转变其实也是因为上海进入城市更新的周期。

市中心的地块出让伴随着大量的周边界限的干扰，而城市升级的痛点逼迫着各级部门试着给出一些解决方案。

所以这样的政商环境让很多房企觉得这个城市值得做，并且这个城市尊重开发商、尊重好产品。

让房企有这个感觉，其实挺重要的。

因为说实话，一个房子只有开发商赚到钱了，他才会好好造，不然最后受苦的还是普通购房者。

与此同时，港资信任上海还有一个底层逻辑就是。

早些年在这个城市的持有资产，也让他们获利了。

我们不说持有需要考验多少的运营能力，但是持有办公楼、商场这样的空间能够实现持有现金流。

这件事本身也说明了上海的经济能级的强势。

港资看待周期一般都比较长远。

对于他们来说，往往现在的布局都不是一时兴起或者简单的投融资观察，而是很长一段时间的试探。

不论是K11还是太古汇或者新天地的各种空间运营，整体的运营产生的现金流给到企业非常稳健的保障。

这件事不是任何城市都能够发生的。

另外。

当企业需要资产变现的时候，这些商业也具备非常高的流通性。

能够通过售卖一次性获得现金流，从而成为公司对冲风险的很好资产筹码。

也因为这样，企业对于持有和运营综合体地块天然的不具备抗性。

而对于如今上海城市更新下出让的各种地块，不论是TOD模式还是旧城改造模式，港资也就有了天然的优势。

而通过后期的运营带来资产本身的增值，也让他们面对一些复杂地块时，有了更多计算的可能性。

04

所以为什么要解读港资看好上海。

本质上希望通过这个角度表达出我们对上海这个城市的理解。

各位知道吗，很多时候一个房企选择在一些城市拿地，并非是因为看好这个城市。

比如早期碧桂园、恒大、中梁扎根三四线。

本质上不是因为三四线值得做，而是三四线的规则模糊且体系混乱。

所以他们可以在大量的灰度空间想办法。

开盘怎么可以更快，价格怎么转漏洞，商业如何规避风险。

这些只要他们动脑子就可以想到漏洞，所以使得他们可以用更高的周转速度开发一个项目。

比如中期很多城市布局。

本质上是满足一些房企规模的诉求，并且金钱来自借贷，很多时候的购买并非是看好，而是因为钱太多必须用掉。

所以这些维度的城市布局本质上不代表城市本身根基的健康。

这也是我们现在看到大量的城市存量激增的根本原因。

这也是港资在那个时代从来不拿地的根本原因。

在他们的眼里，生意的逻辑根本不存在。

如果各位回看港资的模式，其实非常简单，就是一个典型的生意逻辑。

什么是生意逻辑？

用我一个在港资工作的朋友和我说：

生意逻辑就是：

1、盖房子是个生意，是有利润能够看得到的

2、更好的产品得到更高的利润，这是天经地义的

3、生意不仅存在，而且是长期存在

4、买东西用自己的钱这不是应该的么

5、口碑是有用的，当然口碑也是能够带来溢价的

说来黑色幽默，我们突然发现过去20年房地产企业的野蛮生长，好像都不是生意模式下催生出来的

也因为如此，如今他们受到了各种困难。

港资的崛起本身也代表着，房地产行业未来越来越遵循常识，只有符合常识的生意逻辑成立，行业本身才能够基业长青。

05

我们说这个时代下，其实大家都在选择，到底什么是好的城市。

其实基于城市有很多选择，大家都有自己的判断。

我热爱上海当然也会这么来说。

但是我们不妨想想，如果大家看到港资在上海的布局，本质上是不是意味着他们在用脚投票。

这一类群体从来不做亏本买卖。

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